Làm nhà, không thể thiếu kiến trúc sư ( Dành cho các bạn có ý định xây nhà)

Tư vấn là cùng chủ nhà đi tìm… câu hỏi!

Hỏi: Tôi dự định xây nhà để ở nhưng không biết bắt đầu từ đâu và muốn được tư vấn, thiết kế. Xin hỏi: Giá tư vấn tính như thế nào? Thường có những loại tư vấn nào cần lưu ý? Nếu thuê thiết kế, trả tiền ra sao, tính như thế nào? Khi đó, KTS phải làm gì cho tôi, cụ thể là có những loại bản vẽ nào phải cung cấp? Có bao gồm cả bản vẽ xin phép xây dựng hay không? KTS có phải có mặt ở công trường để điều chỉnh thiết kế, thi công hay không? Khi nhà xây xong, KTS có phải thiết kế hoặc tư vấn sắp đặt, mua đồ nội thất hay không? Nên tìm KTS ở đâu? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Trước khi trả lời những câu hỏi cụ thể này, có lẽ cũng cần nói vài lời để khách hàng – với tư cách là chủ đầu tư có thể hình dung và hiểu công việc tư vấn.

Với những công trình có quy mô lớn, làm bài bản thì phải có đơn vị tư vấn, có ban quản lý dự án đàng hoàng. Việc đầu tiên là trước khi bắt tay vào công việc, bao giờ nhà tư vấn cũng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về khách hàng của mình. Điều này cũng giống như bác sĩ phải hỏi han bệnh nhân khi bắt mạch vậy, từ đó mới có thể chẩn bệnh, kê đơn và cho liệu pháp điều trị. Nhà tư vấn cũng sẽ đề nghị chủ đầu tư cung cấp các thông tin tối thiểu và những yêu cầu đầy đủ.

Thực tế, có những vấn đề sau mà nhà tư vấn cần giải quyết cho chủ đầu tư.

1. Công tác tư vấn về hồ sơ pháp lý: nhà tư vấn cần chủ đầu tư cho biết các thông tin về tình trạng giấy tờ có hợp lệ hay không để tư vấn cho họ cần bổ túc những gì, cơ quan nào có thể thực hiện được, thời gian bao lâu, hoạ đồ khu đất sẽ nằm ở đâu trong bản vẽ quy hoạch chi tiết của khu vực, khu đó có khống chế gì về chỉ giới đường đỏ, chỉ số tầng cao, mật độ xây dựng, đường giao thông, bãi đậu xe, cây xanh các loại, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, các dịch vụ về cáp thông tin, truyền thông, cáp truyền hình, hệ thống phòng cháy chữa cháy, bảo vệ trật tự trị an,… Thậm chí cả mẫu mã nhà cửa, tường rào xung quanh là chung hay riêng… các tranh chấp khác về sở hữu, trước trong và sau khi xây dựng. Các công tác quyết toán sau xây dựng.

2. Công tác tư vấn về địa điểm: công trình của chủ đầu tư nằm ở khu vực nhà ở đã ổn định hay sẽ quy hoạch lại, cách trường học, bệnh viện, chợ... bao nhiêu mét hay bao nhiêu phút khi di chuyển bằng xe hai bánh hay bốn bánh… Công trình lân cận là những công trình gì hôm nay và ngày mai, có ồn ào hay ô nhiễm không, cơ sở hạ tầng ở đó tốt không, có ngập úng khi triều cường, hướng nắng, gió, mưa… Cảnh quan đô thị và công trình sẽ ảnh hưởng qua lại như thế nào?

3. Công tác tư vấn thiết kế: ở đây xin nhấn mạnh đến đối tượng là công trình nhà ở. Ví dụ gia đình gia chủ có bao nhiêu người, tính ý mỗi người ra sao, cần gì và không cần gì cho không gian riêng của họ. Họ cần sinh hoạt chung hay riêng, nếp nhà của họ như thế nào, họ cần mấy phòng, tiện nghi trong mỗi phòng, các loại trang thiết bị tối thiểu, những gì đã có sẵn, những gì mua mới, cần tư vấn sắp xếp như thế nào cho đồng bộ và có mỹ thuật… Họ có bao nhiêu loại xe cộ trong nhà, có dự trù cho khách đến chơi sẽ để xe ở đâu, nghỉ trưa hay tối ở đâu trong ngôi nhà của mình. Họ thích bếp kiểu ta hay Tây, dùng thiết bị gì, phòng ăn liền bếp hay ra bàn ăn riêng, họ có nhu cầu bàn ăn ở hàng hiên hay ở ngoài trời không, phòng khách, phòng xem ti vi, giải trí, phòng ngủ, phòng thờ, nơi giặt giũ phơi phóng, hệ thống kỹ thuật gồm có gì, ví dụ trong bếp họ thích sử dụng bao nhiêu loại thiết bị, ổ cắm của nó ra sao, cần bao nhiêu mét vuông để chứa hết những dụng cụ nhà bếp, cần bao nhiêu ổ cắm cho nhà bếp, chỗ để rác ở đâu cho hợp vệ sinh… Họ muốn xây dựng xong rồi mới trang trí hay là cùng làm một lúc, họ muốn phong cách như thế nào, muốn thể hiện đẳng cấp xã hội qua kiến trúc, nội thất hay tiện nghi, ví dụ họ có chiếc xe trị giá vài tỉ đồng thì nhà xe của họ cần bao nhiêu diện tích, cần thiết bị gì để bảo trì, từ đó các phòng khác cũng phải tương xứng ra sao, phòng khách, phòng ngủ… có nên trang trí nhiều tiền cho xứng với nhà xe chăng… Họ có cần người giúp việc không, ở chung hay riêng, mấy người thì đủ…

4. Công tác tư vấn quản lý: nhà tư vấn cần biết chủ đầu tư thuê mình để làm gì, quản lý về kỹ thuật, về tài chính, về nhân sự… Họ cần tư vấn trước khi xây nhà hay trong và sau khi xây, họ cần tư vấn chọn thầu xây dựng, giám sát trong quá trình thi công, bảo trì khi bàn giao sử dụng? Họ cần tư vấn các vấn đề về trang thiết bị nội thất, các loại vật liệu sẽ sử dụng, họ cần tư vấn kế hoạch sử dụng ngân sách theo tiến độ công việc, các loại phí, dự trù biến động về giá cả thị trường…

Thực tế, đối với việc xây dựng nhà ở dân dụng ở quy mô gia đình, không cần thiết phải có đơn vị tư vấn và ban quản lý dự án. Nhưng về đại thể, các vấn đề chủ nhà cần quan tâm cũng có những việc theo “công tác” như trên. Để giải quyết nhu cầu này, có những phần việc chủ nhà phải hỏi luật sư, kỹ sư xây dựng, nhà thầu, đơn vị quản lý đô thị và tất nhiên là kiến trúc sư… Việc tư vấn thực ra không chỉ đơn giản là trả lời hoặc giúp tìm câu trả lời cho khách hàng. Việc tư vấn, theo tôi quan trọng nhất là… hỏi. Bằng cách đặt ra những câu hỏi, nhà tư vấn có thể hệ thống lại những vấn đề mà chủ nhà cần quan tâm. Khi đã xác định được nhu cầu rồi thì việc còn lại chỉ là đi tìm câu trả lời.

Về những vấn đề cụ thể trong câu hỏi, xin được trả lời như sau:

“Giá tư vấn tính như thế nào?” Nếu làm theo bài bản của một công trình có quy mô lớn thì biểu giá tư vấn tính theo quy định, nếu một số công tác không có trong biểu giá thì sẽ thoả thuận giữa hai bên.

– Về ý hỏi “Nếu thiết kế, trả tiền ra sao, tính như thế nào?” Theo quy định thiết kế phí tính theo biểu giá chung, chia làm ba đợt: 25 – 30% ứng trước, thêm đến 90% sau khi nhận hồ sơ thiết kế đầy đủ về kiến trúc, kết cấu, điện, nước, dự toán, 10% cuối thanh toán sau khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Trong thực tế, khi nhận thiết kế, KTS có thể tư vấn cho chủ nhà một số điều dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết chuyên môn của mình và có thể tính hoặc không tính phí tuỳ mức độ tư vấn và tuỳ theo thoả thuận giữa hai bên.

Về ý hỏi “KTS thiết kế phải làm gì cho tôi, cụ thể là có những loại bản vẽ nào phải cung cấp? Có bao gồm cả bản vẽ xin phép xây dựng hay không? KTS có phải có mặt ở công trường để điều chỉnh thiết kế, thi công hay không?” Chủ đầu tư thuê phần nào thì tính tiền phần đó, một công trình trung bình có năm bộ bản vẽ (bản vẽ hiện trạng, bản vẽ thiết kế, bản vẽ điều chỉnh trong quá trình thi công, bản vẽ hoàn công, bản vẽ sử dụng và thay đổi công năng thiết kế khi sử dụng). Bản vẽ xin phép xây dựng làm theo quy định của cơ quan cấp phép xây dựng, tính tiền riêng không bao gồm dịch vụ khác với đơn giá theo quy định của các cơ quan liên quan từ quận đến sở. KTS có mặt ở công trường theo yêu cầu của chủ đầu tư thể hiện rõ theo hợp đồng, theo yêu cầu công việc kèm theo lịch phối hợp làm việc cụ thể giữa các bên.

Về ý hỏi “Khi xây nhà xong, KTS có phải thiết kế hoặc tư vấn sắp đặt, mua đồ nội thất hay không?” KTS sẽ làm công tác tư vấn chọn lựa vật liệu trang thiết bị nội thất và sản xuất khi chủ nhà yêu cầu, chi phí tính riêng theo thoả thuận, hoặc theo tỷ lệ phần trăm (%) giá trị các trang thiết bị, hoặc khoán hẳn một con số cụ thể trong thời gian cụ thể.

Về ý hỏi “Nên tìm KTS ở đâu? Làm thế nào để tìm được một KTS thiết kế nhà thật đẹp, thật nhanh”. Về nguyên tắc, bạn có thể mời thầu rộng rãi trên phương tiện truyền thông, internet hoặc qua sự giới thiệu của các đơn vị, cá nhân… và tự thẩm định, quyết định của bản thân chủ đầu tư. KTS thiết kế nhanh hay chậm, đẹp hay xấu chủ yếu do chủ đầu tư quyết định 70%, Chủ yếu phụ thuộc vào sự trình bày chi tiết công việc và mức độ chấp nhận của hai bên. “Thao trường đổ mồ hôi chiến trường ít đổ máu”, mọi kế hoạch càng kỹ lưỡng thì chi phí giá thành đều kiểm soát được.

( Theo KTS. Nguyễn Triệu Dương )

Lưu ý trước khi làm “thượng đế” của các KTS ( 13/07/2007 - 11:21:24 )

“Xây nhà, lấy vợ, tậu trâu”… Từ xa xưa, các cụ đã khái quát những việc lớn. Ngày nay, tạo dựng một căn nhà tuy có đặc điểm khác nhưng nó vẫn là việc trọng đại. Quá trình tạo dựng một ngôi nhà khó có thể gọi là mỹ mãn nếu không có sự tham dự của một người kiến trúc sư.

Nhưng giữa chủ nhà (người sẽ ở trong căn nhà không phải do mình sáng tạo nên) và kiến trúc sư (người sáng tạo nên ngôi nhà không phải cho mình) có mối quan hệ đặc biệt quan trọng đối với việc thành hình của ngôi nhà. KT&ĐS trân trọng giới thiệu bài viết của KTS Dương Hồng Hiến, người có nhiều kinh nghiệm làm việc với các khách hàng - “thượng đế” - quanh những chuyện cần lưu ý dành cho chủ nhà trước khi trở thành “thượng đế” của các kiến trúc sư.

Người có tiền có thể ra cửa hàng để mua một món đồ một cách đơn giản, không phải tốn quá nhiều công sức và trí tưởng tượng để hình dung cái mình muốn. Một chiếc xe hơi có thể tìm thấy chủ nhân của nó nếu nó đủ đẹp, đủ sức hấp dẫn trước mặt người mua với tiện nghi và hình ảnh của chính mình. Nhưng ngôi nhà không đơn giản như thế. Cho dù phải thuyết phục đến khản cả cổ thì người kiến trúc sư (KTS) cũng không thể truyền cái sự rung động của mình trong thiết kế nếu như ông ta không gặp may khi phải đối diện một vị khách hàng không quen tưởng tượng. Và ông KTS cũng lại càng không gặp may nếu như vị khách đi đến văn phòng với “một phái đoàn” gồm vợ, con để cùng bàn luận chuyện xây nhà. Có khi họ tranh nhau nói, giành nhau trình bày cái mình thích ngay trước mặt nhà thiết kế. Và chuyện cãi nhau và giận hờn nhau ngay tại văn phòng KTS cũng là chuyện có thể xảy ra và chính người KTS lại trở thành nhà hoà giải với hậu quả là “quá mất thời gian”.

Trong chuyện xây nhà, cái khó nhất của người chủ nhà là làm sao có thể “chốt” được cái ý muốn của mình, đồng thời ngay lập tức phải hiểu được rằng mình sẽ bỏ ra bao nhiêu tiền cho việc xây cất này.

Ai cũng hiểu vậy nhưng mấy ai biết “lần” ra từ chỗ nào trước?

Đối với người KTS, cái khó nhất ở giai đoạn này là làm sao có thể hiểu được khách hàng của mình thực sự cần cái gì là chính. Cũng như một người bệnh đến với bác sĩ, đối với họ, chỉ có căn bệnh của mình là quan trọng. Còn đối với người KTS thì cũng giống như bác sĩ, ngày nào cũng thấy bệnh, mọi bệnh đều có thuốc trị, đâu có gì mà phải lo. Đây chính là điều không tốt. Người đặt hàng thì quá lo lắng, còn người thiết kế thì thấy bình thường.

Trên thực tế mọi chuyện đều bình thường nhưng cũng đáng để lo lắng.

Sự thành công sẽ nằm ở chỗ hai bên sẽ có cùng một cái hiểu về những điểm chính của ngôi nhà để cùng quan tâm cái đáng quan tâm. Ở các dự án lớn, người ta không cần phải bàn nhiều vì đã có những quy định, và tất cả mọi người tham gia đều biết cách làm. Nhưng ở một ngôi nhà, chủ nhân là một nhà “đầu tư không chuyên nghiệp” (tạm gọi là như thế) thì có bao nhiêu câu hỏi sẽ được đặt ra trước khi đi gặp người KTS thiết kế cho ta?

Có thật sự cần một Kiến trúc sư?

Đối với những người chưa từng xây nhà, có lẽ KTS sẽ là cứu cánh. Tuy nhiên thực tế chưa chắc, bởi vì “cứu” tới lúc nào đó bỗng nhiên sao thấy ông KTS nhiều “cánh” quá, thôi mình tự… cứu cho nhanh: giải quyết thẳng với ông thầu hoặc ông cai tại chỗ, nhanh hơn nhiều. Đó là điều sai và như thế thì chả khác nào KTS là cái bánh… thứ 5 của chiếc xe hơi.

Nhưng đối với người đã từng xây nhiều nhà rồi, thì KTS sẽ dễ trở thành “thợ vẽ” dùm cho ý đồ của chủ nhà. Đôi khi KTS bị… tước cả quyền chọn lựa vật liệu cho ngôi nhà. Điều này không quá khó hiểu vì đôi khi chủ nhà lại sợ KTS bày vẽ tốn kém, nhưng thật ra cũng sai nốt. Bởi vì KTS được đào tạo để bỏ bớt những sự dư thừa trong thẩm mỹ nhằm đi tìm sự hài hoà trong những vật liệu khác nhau.

Đồng tiền có ý nghĩa

Ngôi nhà nói lên sự khôn ngoan trong việc sử dụng đồng tiền của chủ nhân. Cả người KTS lẫn chủ nhà đều nên cùng hiểu cấp độ đầu tư phù hợp cho ngôi nhà. Mỗi phòng ngủ đều có một nhà vệ sinh riêng chưa chắc đã là ý tưởng khôn ngoan cho một căn hộ với chủ nhân có nhiều “công chúa và hoàng tử nhí”: làm sao chăm sóc vệ sinh? Trang trí ngôi nhà như một khách sạn 5 sao với quá nhiều đá marble đắt tiền từ trong ra ngoài sẽ làm ngôi nhà trở nên không thân thiện.

Cái mình cần và cái mình thích phải có sự phân biệt rõ ràng

Một phòng sauna trong nhà? Ôi, thật là thích, nhưng có thực mọi người cần? Một phòng sinh hoạt có bàn bida trong căn hộ thật là mời mọc, nhưng ông chủ thường xuyên không có cơ hội sử dụng nó. Một cái bếp lớn và tuyệt đẹp… chỉ dành cho những bữa cơm trưa ăn vội.

Nêu nhu cầu, đừng đưa giải pháp

Thường trong lúc trao đổi, đặt hàng với KTS, chủ nhà thường đưa luôn giải pháp của mình cho người thiết kế, khiến cho đối tượng lúng túng không biết phải ứng xử ra sao. Một cái mặt bằng đã được soạn sẵn, chìa ra cho KTS đã vô hình trung biến người thiết kế trở thành… “con tin” của đơn đặt hàng. Nhưng thực ra KTS cũng cần một số gợi ý mang tính cởi mở để cả hai cùng hình dung một xu hướng. KTS cũng rất cần sự nung sáng cảm hứng nghề nghiệp thể hiện bằng sự tin tưởng của chủ nhà vào mình.

Bao nhiêu tiền một mét vuông?

Theo tôi, hãy quên đi cái cách định giá kiểu này. Đây là cách để làm an lòng nhau theo kiểu thầy bói. Nhà có đóng cọc, ba tấm, mái ngói khác nhà mái ngói, ba tấm, không đóng cọc. Bao nhiêu tiền một mét vuông? Cửa nhôm, cửa gỗ, gạch ceramic hay gạch thạch anh, hai phòng vệ sinh, ba phòng vệ sinh? Bao nhiêu tiền một mét vuông? Và cứ thế hàng chục thông số khác nhau làm sao đi đến kết luận? Một cái dự toán sau khi có thiết kế sẽ giải quyết hết mọi vấn đề nêu trên. Vì vậy, hãy quan tâm đến việc cùng KTS xây dựng một dự toán chi tiết sau khi thiết kế xong. Sau đó sẽ cân đối lại mức đầu tư trong vật liệu và thiết bị.

Hãy tỉnh táo với cái “sướng” của KTS

Nhàm chán với những giải pháp lặp đi lặp lại, thường các KTS có xu hướng sáng tạo (hay nói cách khác là “vặn vẹo”) thêm trong thiết kế của mình, đôi khi không thực tế lắm. Đó là cái đáng yêu của nghề nghiệp nhưng cũng là cái đáng cảnh giác. Thật khó khăn để đánh giá nên hay không nên nghe theo KTS. Chỉ có một điều, theo tôi, là hãy tuân thủ nguyên tắc: “công” rồi mới đến “dung”. Nghĩa là phải sử dụng tốt đã mới đến thẩm mỹ.

Phải tuân thủ nguyên tắc “tập trung dân chủ” trong nội bộ gia đình

Ở một số trường hợp ông chồng là người “quan trọng” nhưng bà vợ lại “quyết định” và những đứa con là “những nhân tố chính”. Đó là những bi kịch cho cái gọi là “chủ đầu tư không chuyên nghiệp”. Không thể có quá nhiều người có ý kiến thay đổi chỉnh sửa trong bàn bạc về việc thông qua thiết kế ngôi nhà. Chỉ nên có một người đại diện duy nhất để nói chuyện với KTS. Đó là cách tiết kiệm thời gian và công sức cả hai bên nhất.

Nên chọn người thiết kế hơn là chọn giải pháp thiết kế mình thích

Có nhiều người thường đi tham khảo “mẫu này mẫu kia” ở nhiều văn phòng KTS khác nhau để đi đến quyết định chọn ai làm cho mình. Thực tế là gặp một KTS phù hợp ta sẽ có nhiều giải pháp phù hợp để chọn lựa. Còn mẫu phù hợp chưa chắc đã được xử lý chi tiết bằng chính bàn tay của người thiết kế phù hợp.

Phải biết sản phẩm mua về gồm có cái gì

Không hẳn là người thiết kế thiếu lương tâm, nhưng xu hướng giản lược các đòi hỏi của một hồ sơ có thể giúp rút ngắn thời gian, nhất là đối với công trình là nhà dân. Hãy yêu cầu người thiết kế nêu kế hoạch hồ sơ trước khi ký kết hợp đồng là điều nên làm. Điều này sẽ có lợi cho cả hai bên. Hồ sơ làm kỹ, nhiều chi tiết sẽ giảm được thời gian xử lý tại hiện trường của KTS và chủ nhân.

Trên đây là 10 việc cần quan tâm trước khi đặt hàng thiết kế một ngôi nhà. Viết ra những yêu cầu, những điều mình kỳ vọng là một cách làm khôn ngoan. Khoan vội tìm giải pháp, và dành thời gian tìm hiểu xem ai là người có thể giúp ta đi hết quá trình xây cất ngôi nhà. Khi tìm được người tư vấn rồi thì hãy nghĩ đến vai trò “thượng đế” của mình.

Làm “thượng đế” xem ra không dễ chút nào!

KTS Dương Hồng Hiến-Hanoinet



Chị Nguyễn Thị Hoa, nhà ở Bình Định, đang lo mất ăn mất ngủ vì khoản nợ gần 50 triệu đồng sau khi xây nhà xong. Chị kể: "Theo tính toán của hai vợ chồng, mình chỉ xây căn nhà trệt, không lầu nhưng đổ bê tông sẵn để sau này có tiền thì làm tiếp, như vậy dự kiến chỉ khoảng 100 triệu đồng. Ai ngờ sau khi làm xong, tính ra hết gần 150 triệu đồng. Lúc đầu thằng em nói thuê kiến trúc sư (KTS) tư vấn trước cho thì không chịu, vì nghĩ mình không làm phức tạp. Biết vậy nghe lời nó...". Đó là một trong những trường hợp xây nhà và giao khoán hết cho nhà thầu, phương thức khá phổ biến trong xây dựng dân dụng hiện nay. Dù vậy, ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... hiện nay, nhu cầu tư vấn thiết kế để xây dựng nhà cũng đang tăng nhanh. Theo KTS Nguyễn Văn Châu, Giám đốc Công ty Tư vấn thiết kế và xây dựng Tỷ Lệ Vàng có trụ sở ở TP.HCM, khi xây nhà nhiều người nghĩ đơn giản việc cần làm chỉ là đến Phòng Quản lý đô thị xin giấy phép xây dựng, rồi thì kêu nhà thầu thi công. "Chủ nhà đã bỏ qua phần thiết kế kỹ thuật. Tuy nhiên, đến lúc nhà xây xong thì không hoàn công được vì sai giấy phép... Đó là chưa nói đến những khoản chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng mà không có cơ sở để kiểm chứng", KTS Châu nói. Nếu chủ nhà có tham khảo qua KTS, thì những sai sót tương tự có thể tránh được, đồng thời tiết kiệm được vật liệu xây dựng, thời gian cũng như chi phí để khắc phục hậu quả sau đó - đây là chuyện rất dễ xảy ra. KTS Châu ví dụ: "Một chủ nhà ở Q.6 đến công ty để đặt tư vấn thiết kế cho ngôi nhà có diện tích đất dưới 40m2 vì đã xin giấy phép xây dựng rồi. Tuy nhiên, trong giấy phép lại không chừa lỗ thông thoáng cho ngôi nhà. Do đó, KTS phải tư vấn lại, có chỉnh sửa để chừa lỗ thông thoáng và sau đó chủ nhà phải làm thủ tục xin sửa giấy phép xây dựng". Rõ ràng trong trường hợp này, nếu như có sự tư vấn từ trước sẽ không mất thêm thời gian làm thủ tục.

Theo kinh nghiệm của nhiều người từng xây nhà, KTS đóng một vai trò không thể thiếu khi bạn muốn có một ngôi nhà đẹp, vừa túi tiền của mình. Quan trọng nhất là bảng tổng dự toán trong hồ sơ thiết kế cho phép chủ nhà tính toán và kiểm soát được tất cả chi phí vật liệu, trang thiết bị trong quá trình xây dựng, kể cả khi không có KTS để giám sát.
Ông Năm ở Củ Chi - ngồi rung đùi trong căn nhà vừa xây xong trước Tết Ất Dậu - sung sướng kể: "Tôi thật sự không biết gì, xuống thành phố tìm đến địa chỉ của một công ty tư vấn thiết kế xây dựng đăng trên báo. Sau đó, KTS thiết kế cho tôi xem mẫu nhà và toàn bộ chi phí, tôi đồng ý và chọn luôn công ty này thi công. Khi bàn giao, bạn bè, hàng xóm đều khen nức nở và có nhiều người cũng nhờ tôi chỉ giùm địa chỉ KTS này để làm cho họ một cái nhà giống như mình. Được khen là tôi thấy khoái rồi và khoái luôn cả ông KTS nữa".
KTS Trần Thái Sơn - Giám đốc chi nhánh Thiết kế - xây dựng và phát triển nhà Hoàng Quân - cho biết: "Điều quan trọng nhất để quyết định cho ngôi nhà đạt được sự thích dụng, bền vững, thẩm mỹ và kinh tế là tay nghề và cái tâm của KTS. Do đó nếu chủ nhà chọn được công ty tư vấn thiết kế có uy tín, có kinh nghiệm thì sẽ đỡ đau đầu hơn trong quá trình xây dựng". KTS có kinh nghiệm cũng sẽ là người nắm bắt được ý đồ, sở thích và nhu cầu của chủ nhà để có một kiến trúc hoàn chỉnh và phù hợp. "Nếu không tư vấn kỹ, ví dụ nhà có người già mà mình thiết kế phòng ở dưới đất thì cũng không phù hợp do bị ồn, nhà có trẻ nít thì phải có lan can...", KTS Sơn nói.

Chi phí cho dịch vụ tư vấn thiết kế theo quy định của Nhà nước trung bình là 3% tổng dự toán công trình. Ngoài ra, vẫn có đơn vị tính chi phí theo diện tích như 60.000-80.000 đồng/m2 (nhà phố) hoặc 80.000 - 120.000 đồng/m2 (nhà biệt thự).

Chọn nhà thầu uy tín

Chọn mua vật liệu xây dựng

Những chủ nhà có thời gian và am hiểu về vật liệu xây dựng (VLXD) có thể tự mình chọn mua vật tư, trang thiết bị theo số lượng, màu sắc đã được KTS tư vấn. Những chủ nhà "khoán" toàn bộ cho nhà thầu thì có dựa trên tổng dự toán của nhà thiết kế và nếu có nghi ngờ thì sẽ kiểm tra lại. Theo chủ cửa hàng vật liệu xây dựng - trang trí nội thất Lý Tưởng trên đường Bạch Đằng, Q.Bình Thạnh, TP.HCM mặc dù giá bán cho khách hàng và những nhà thầu không chênh lệch nhiều nhưng vẫn có. Nhất là trong thời điểm các công ty có mức chiết khấu cao hay chương trình khuyến mãi. Những thương hiệu gạch ốp lát quen thuộc và đang được ưa chuộng hiện nay như Đồng Tâm, Mỹ Đức... do chất lượng tốt và mẫu mã đẹp, phong phú. Sản phẩm trang trí nội thất có mức giá khá ổn định. Riêng một số loại VLXD có giá tăng nhẹ từ trước Tết Nguyên đán. Chẳng hạn xi măng tăng 20.000 đồng/bao, gỗ cốp pha từ 1.800.000 đồng/m3 tăng lên 3 triệu đồng/m3... Theo dự báo của các công ty xây dựng, giá VLXD sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong thời gian tới.
Hiện nay, nhiều công ty tư vấn thiết kế hiện nay kiêm luôn phần thầu xây dựng. Theo KTS Nguyễn Văn Châu, điều này sẽ giúp ngôi nhà từ ý tưởng của KTS trở thành sản phẩm hoàn hảo như mong muốn. Ngôi nhà được xem là "đứa con" của KTS nên dù không được thuê giám sát trong quá trình thi công, nhiều KTS vẫn dành thời gian để xem xét và hướng dẫn nhà thầu khi thực hiện những hạng mục hay chi tiết quan trọng của ngôi nhà. "Điều quan trọng nhất vẫn là để đứa con của mình nó ra dáng, tránh trường hợp... không giống ai" - KTS Châu nói.

Tất nhiên, cũng không ít trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn thiết kế riêng, nhà thầu xây dựng riêng. KTS Châu nhấn mạnh: "Khi đó, chủ nhà nên có những buổi làm việc trực tiếp có đủ KTS, nhà thầu thi công để cùng bàn bạc, thống nhất ý kiến trước khi bắt đầu thực hiện công việc. Trong quá trình thi công, nếu có bất đồng ý kiến thì nhà tư vấn sẽ giải thích hoặc tiếp thu những ý kiến hợp lý của nhà thầu. Khi chủ nhà muốn có sự thay đổi nào đó thì cũng nên hỏi ý kiến của nhà tư vấn".

Nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm không những nắm được toàn bộ ý tưởng trong phần thiết kế của KTS, mà còn tính toán được chi phí nhân công, nguyên vật liệu và sắp xếp công việc hợp lý để thời gian thực hiện không kéo dài và đảm bảo phần lợi nhuận của mình. Thông thường, mức lợi nhuận của nhà thầu đạt khoảng 5-10% tổng dự toán. Khi ký hợp đồng với nhà thầu, phần chi phí cũng được dựa trên bảng dự toán của nhà thiết kế. Những nhà thầu có kinh nghiệm trước khi ký hợp đồng đều có tính đến phần trượt giá về vật tư. Ông Tuấn - một chủ thầu tư nhân - cho biết: "Nhận thầu theo thiết kế có sẵn, nếu giá vật tư, trang thiết bị tăng lên thì mình cũng phải chịu. Do vậy mình cũng phải xem xét giá cả trên thị trường và tính đến những tình huống như thế để không bị lỗ". Ông Tuấn cũng cho biết: "Thị trường vật liệu xây dựng, đồ trang trí nội thất hiện nay khá phong phú và giá cả mang tính cạnh tranh cao. Chủ thầu không dễ ăn gian vật tư như thời cách nay mười năm, mười mấy năm trước. Theo hồ sơ thiết kế, số lượng vật liệu, vật tư được tính chi tiết đến từng cm2. Trong bảng dự toán, chủng loại và giá cả vật tư cũng được liệt kê và chủ nhà đều có thể tham khảo tại các cửa hàng". Với nhà thầu có uy tín, hồ sơ thiết kế càng chi tiết, càng rõ ràng thì càng dễ thực hiện. Ví dụ trong hồ sơ thiết kế của Công ty Tỷ Lệ Vàng, bảng dự toán thi công cho một căn nhà trên đường Trần Kế Xương, Q.Phú Nhuận ghi rõ: "Gạch ceramic 20x20 cm, khối lượng là 129.297m2, đơn giá 72.000 đồng, tổng cộng 9.309.434 đồng...". Rõ ràng, chủ nhà hoàn toàn có thể kiểm tra được nếu khối lượng thi công tăng hay giảm. Chi phí cho nhân công hiện nay cũng cao hơn cuối năm trước, khoảng 380.000 - 500.000 đồng/m2 tùy theo hình thức ngôi nhà.

Trong quá trình xây dựng, những phần quan trọng như đổ bê tông, sàn, hoàn thiện... thì KTS sẽ giám sát, xem xét. Tuy nhiên những chi tiết như lan can, lát gạch trang trí... thì trên bản vẽ không thể hiện hết được. Do vậy, "nếu nhà thầu có kinh nghiệm hoặc có khiếu thẩm mỹ họ sẽ thể hiện được những chi tiết này hoàn hảo hơn, tinh xảo hơn những người còn non tay nghề" - KTS Trần Thái Sơn nói.

Những chủ nhà thuê công ty tư vấn, thiết kế và xây dựng trọn gói từ A đến Z, thì những công ty có uy tín cũng sẽ đảm bảo "chìa khóa trao tay" một sản phẩm hoàn hảo, đúng tiêu chuẩn. Và tất nhiên, khi đã chọn tư vấn thiết kế hay nhà thầu, thì theo các KTS, chủ đầu tư nên đặt niềm tin vào người mình đã chọn để công việc được suôn sẻ.
1001 Trục trặc khi hoàn thiện.
Giai đoạn hoàn thiện là giai đoạn “nhiều việc” nhất khi xây nhà và cũng là lúc các chủ nhà thường “hụt hơi” trong việc theo dõi công trình. Nhiều sơ suất dễ xảy ra trong lúc ấy.
Chúng tôi ghi lại ý kiến của một số kiến trúc sư qua những tình huống cụ thể:
Bà Hồng - chủ nhà mua đá tấm màu đen bóng loáng về lát các lối đi ngoài sân. Lát xong, đi lại thấy trơn trợt, bà ngỏ ý với nhà thầu: “có cách nào làm cho đá nham nhám?”. Thợ đem thiết bị khò gió đá tới khè bong rộp mặt đá lên và... nứt nẻ. Bà bảo: “Tôi không lường hết được và cũng quên tham khảo trước việc này!” Đó là một trong nhiều thiếu sót khi nhà xây bước vào giai đoạn hoàn thiện…
Chỉnh sửa vì không lường trước...

Trục trặc dễ xảy ra khi thầu phần thô với thầu phần hoàn thiện là 2 người khác, không hợp tác được với nhau


Thật hợp lý khi các gia chủ muốn thể hiện cá tính và ý thích của mình. Tuy nhiên, cần tham khảo, tư vấn các nhà chuyên môn để việc thể hiện đó không bị tréo ngoe, chỏi; thậm chí lập dị.
KTS Nguyễn Văn Châu kể một chuyện đơn giản nhưng chủ nhà thường vấp phải. Căn nhà trên đường Nơ Trang Long, Bình Thạnh. Chủ nhà chọn mua thiết bị vệ sinh – những 5 bộ và bộ nào cũng quá lớn. Khi hoàn tất, thiết bị choán hết phòng và không tương xứng với không gian. Chủ nhà trách: “Sao chú không ước tính trước giùm cho, thợ gắn vô rồi làm sao đổi?”. Chủ nhà cứ âm thầm mua và tự kêu thợ làm, và điều trục trặc này thường xảy ra khi chủ đầu tư tách phần thầu xây thô riêng với phần hoàn thiện, hoặc bên thiết kế cũng tách riêng nên khó có thể theo dõi.
Cũng vì thiếu sự bàn bạc, tư vấn và thống nhất trước khi đi vào thi công nên lắm việc phải chỉnh sửa, đập phá hoặc đành “ngậm bồ hòn” làm ngọt mà chẳng dám nói ra vì... tiếc do đã đầu tư khá nhiều tiền cho “tác phẩm” đó. KTS Đặng Việt kể, căn nhà ở quận 11 thật đẹp, khang trang, chủ nhà muốn hạ thấp không gian nhà, phòng cho ấm cúng nên đóng trần thạch cao. KTS muốn ứng dụng hệ khung xương thép nhưng chủ muốn rẻ tiền làm khung chết. Khi bắt tấm trần thạch cao lên thì độ phẳng đều không đạt, nếu là khung xương tăng-đơ sẽ giải quyết mặt phẳng dễ dàng. Đành chịu. Cũng ngôi nhà này, đã xong 95% thì chủ nhà quyết định đầu tư gắn máy nước nóng bằng năng lượng mặt trời thay cho máy điện. Vì vậy phải đục hộp gen kỹ thuật ra để chạy lại đường ống từ trên mái xuống, vừa tốn công sức, chi phí, vừa không tốt trong thao tác chống thấm cho hộp gen này vì đã phải tháo, đục sửa chữa.

Cần kiểm tra các phần “ngầm” ở dưới nền nhà trước khi lót gạch

Thay đổi hay phát sinh đều... rối
Theo KTS Châu, việc nảy sinh vì chủ đầu tư chọn hai nhà thầu thực hiện, bên xây phần thô, bên làm phần hoàn thiện nên “đụng độ” nhau thường xuyên. Phía xây thô đã chạy đường dây các loại âm tường và đặt sẵn các vị trí công tắc, ổ cắm. Đến phía hoàn thiện, chủ nhà thay cửa mở bằng cửa trượt nên vào phòng phải đóng cửa lại rồi “mò” công tắc . Vì khi cửa trượt ra sẽ lấp vị trí công tắc đèn. Thế là phải đục tường kéo dây cho phù hợp!
Trường hợp mua thêm phòng xông hơi đặt trong nhà tắm, khách hàng của KTS Châu cũng phải đục tường chạy thêm dây cho thiết bị ở đây. Chủ nhà nói, “cứ kéo dây qua, bỏ ra ngoài một đoạn thôi mà!”. Nhưng chủ quên rằng, thiết bị điện trong phòng tắm cần phải có dây tiếp đất để chống giật nếu dòng điện bị rò. Ngay những ổ cắm điện ở bếp cũng cần xác định vị trí đặt bếp điện, lò vi ba, lò nướng, tủ lạnh... để thiết kế chuẩn xác, thuận tiện. Bằng không phải đục tường gắn thêm ổ cắm hoặc phải chạy thêm đường dây nổi – trông thiếu đồng bộ và mất mỹ quan.
Dù buộc phải thay đổi thiết kế như nhà ông Thanh ở Tân Bình, ban đầu, cửa sổ kính không có bông sắt. Nhưng nghe hàng xóm bàn ra tán vào – coi chừng bị ăn trộm, ông Thanh đi đặt bông sắt về gắn. “Thôi thì bông sắt cũng được nhưng đáng tiếc bông quá... hoa lá cành, rồi thêm một số chỗ sơn nhũ vàng như đền đình, trông nó chỏi với mô típ chung của ngôi nhà”, KTS Việt nhận xét như vậy.
Rắc rối chữ “xây thô”
Xây dựng một căn nhà được chia làm hai phần: phần thô và hoàn thiện. Theo cách tính thông thường hiện nay, các nhà thầu cho rằng những hạng mục liên quan tới “phần hồ” là tính trong phần thô. Theo quan niệm này, phần xây thô gồm bê tông, xây, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ (chưa tính đi dây...), hệ thống ống cấp thoát nước chờ sẵn trong vách... Việc hoàn tất các khoản này giống trong bản vẽ là xong khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh... gọi là phần hoàn thiện.
Về nguyên tắc, những khoản này cần ghi rõ trong hợp đồng hay phụ lục hợp đồng. Nhưng rắc rối cũng phát sinh từ đây vì hợp đồng ít khi ghi hết những việc thực tế. Khi căn nhà đi vào cao điểm là lúc các nhóm thợ khác nhau kéo đến, một nhóm chỉ đảm nhận một phần lắp ráp, vận hành. Ví dụ, nhóm thợ sắt làm cổng, nhóm làm thiết bị báo trộm và điện thoại, internet, nhóm làm nhôm, kính, nhóm làm inox, nhóm làm cây xanh...
KTS Nguyễn Văn Châu, Gám đốc Công ty Tỷ Lệ Vàng còn nêu kinh nghiệm, nếu chỉ giao thầu phần thô thì trong thi công rất thường gặp tranh cãi khi thực hiện phần hoàn thiện. Việc này, có thể giao luôn cho nhà thầu khoản tiền công phần hoàn thiện. Gia chủ thường muốn chủ động mua sắm gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn điện... theo ý mình nhưng thường không nắm được ai sẽ gắn các vật liệu, thiết bị đó vào công trình.
KTS Châu kể, có trường hợp căn nhà hầu như đã hoàn thiện, chủ nhà mua phòng xông hơi, bồn mát xa... về nhờ thợ lắp đặt. Khi đó, phải đục tường, cạy nền để chạy đường dây điện, dây nối đất chống rò điện cho các hệ thống máy ở các phòng trên. Vị kiến trúc sư này đúc kết kinh nghiệm: “không nên tách hai­ phần, thô và hoàn thiện, nhất là phần công hoàn thiện. Việc này sẽ tạo điều kiện cho thầu thi công được chủ động, công trình cũng được đồng bộ và đồng điệu hơn”.
Màu sắc thay đổi theo tâm lý từng lứa tuổi của trẻ do vậy phòng cho trẻ nên thống nhất một gam màu với sắc độ vừa phải. Sau đó, chỉ cần thay vật dụng, màn, đồ chơi... là có thể đáp ứng sở thích màu sắc của trẻ. Điều này đã được KTS Anh Tuấn tư vấn nhưng bà Lệ cứ cho sơn cả 7 – 8 màu rực rỡ trên tường và hai năm sau phải... sơn lại.
Kẹt tứ bề cho cái gọi là... phong thuỷ
Tập hồ sơ thiết kế chi tiết nhà dày cộm đã thể hiện rõ mọi thứ nhưng khi sắp hoàn tất thi công, gia chủ – bà Oanh bảo, “cửa nẻo gì mà không mở toang ra được, thế này thì theo phong thuỷ có tốt lành gì? Sửa, sửa thôi!”. Vấn đề này không biết bao phen “đôi co”, tranh cãi giữa chủ nhà với người thiết kế thi công. Mặc dù nhà được xây đúng theo thiết kế và sự thống nhất từ ban đầu. Số là, cửa sổ phòng ngủ mở ra hướng giếng trời và mỗi cánh chỉ mở được khoảng 100 độ, nếu mở hết 180 độ sẽ vướng lan can giếng và lối đi. KTS Việt nói, “không còn cách nào khác vì diện tích nhà hạn chế, phải tận thu không gian làm các khu vực chức năng khác”.
Giám đốc công ty Cara chuyên về đèn trang trí và chiếu sáng cho biết, nhiều người rất thích treo đèn chùm pha lê hay thuỷ tinh. Nhưng đằng sau sự thích đó có một dụng ý khác – “chính vô số những mặt gương lấp lánh đó để đuổi, trừ tà ma, chướng khí xâm nhập vào nhà”. Quả thế, KTS Anh Tuấn kể, ngôi nhà của chị Sâm ở quận 7 dù không lớn lắm, vừa bước vào phòng khách chừng 14 mét vuông đã thấy cái đèn chùm to đùng. Chị khoe, “nó tới 12 triệu đó”. Nhưng quan trọng hơn, “cái đèn chùm nó nuốt chửng luôn cái phòng khách!”, KTS Tuấn nói.
.
( tổng hợp từ các bài viết của KTS Nguyễn Văn Châu - 0913911881)